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何时换租最划算,对症下药

时间:2019-12-31 07:38

春节过后将迎来租赁高峰期,房源紧张,租金水平大涨,因此并不是最佳的换租时间。对于租房一族来说,还不如把换租时间提前到春节前一个半月,不仅能够适当降低一些租房开支,还能从容选到适合自己的房子。

文/本刊记者 甄爱军

春节开年后,各城市外来务工人员陆陆续续回到城市。而因租约即将到期而办理退租、换租的租客也逐渐增多,这在一定程度上促使近期租赁市场挂牌量增多,全国租房市场也迎来了节后高峰期。

深圳链家研究院近日发布的“租赁大数据”显示,有80%的深圳人租房居住。不过,深圳人的租房负担并没有外界想象的那么高,近七成租客的月租金在3000元以内,八成多租客的租金不到家庭收入的30%。

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文前提要:眼下房价高企,而租金长期徘徊在较低水平,加之春节之前为传统租赁淡季,专家表示目前换租能够获得诸多好处,比如在租金方面得到实惠,而且还有更大的选择余地。

元宵节前后迎租赁高峰租金上涨趋势明显

发达的地铁轨道、公交系统,快速、便捷连通居住地与工作地,超过一半的租客上下班通勤时间在30分钟内。租金负担较轻、上下班时间短,深圳租客的幸福程度可能比想象中高。

在当前房价已经涨到很高的情况下,从合理消费的角度出发,在淡季换租不失为一种明智的选择。2009年的楼市可谓是火爆异常,全国房价整体处在上涨通道中,就上海而言,有民间研究机构统计,房价整体上涨60%左右,少数楼盘价格翻番。这使得不少人“望房兴叹”,在这种情况下,租房成为更为实际的选择。

根据搜房网数据显示,春节长假后首周,租赁来客量普遍增长,以深圳为例,南山、福田等关内中心区域租房搜索量增幅达到100%以上,超过六成的租赁需求是因为合同到期或因工作变迁而需要换租,户型要求以一居室以及整租为主,占70%左右。

租金分布:近七成租金在3000元内

而每年的春节前,住宅租赁市场往往会处于淡季,不少人因为换工作、回家过年等原因而选择在节前退房,与此同时,大部分人选择在节后重新租房,因此这段时间房源多需求少,租金上涨乏力。如果选择在这段时间换租,不但在租金方面得到实惠,而且还有更大的选择余地。

目前阶段,正处于租赁市场旺季的初期。但是巨大的租房需求已经在影响整个租房市场了。相关业内人士认为,受节后租房人群增多的影响,很多城市租金已经上浮到去年全年的平均水平,而北上广深等一线大城市的租金水平已经比去年全年平均水平高5%-7%。三、四月是离职跳槽的高峰期,同时房源数量已经被需求消耗一部分,但租房需求尤其是换租需求仍然很大,租金将进一步比平均水平高10%-15%。

深圳的住房类型比较丰富,目前在租赁市场占据主流地位的主要有三类:商品房、农民房及长租公寓。

精明租客节前换租

选择新租住地点,距离公司远近是重要考虑因素

据调查,商品房租金集中在3000-5000元,长租公寓租金集中在1000-3000元,而农民房租金在2000元内的都占到了73.8%。

这两天小张正忙着换房的事。一般情况下都是选择在春节后再租房,他为什么却要提前呢?提前换租,这其实正是小张的精明之处。

受节后影响,随着上班族更换工作的热潮来袭,换租也将迎来高峰期。对于大部分的上班族而言,租房的价格和距离公司的远近起到了决定性的作用。

但商品房在租赁市场的占比并不算高,农民房是租赁市场最重要的供应,农民房租客中租金在千元以内占26.1%。

小张是个“新上海人”,大学毕业之后来沪发展自己的事业,距今已在这里生活了两年多时间。每年春节,他都回江西老家过年,因此之前一直是春节前退租,过完春节回上海之后再租房。

在北京丰台区工作了快一年的赵小姐,近期寻找了一份在朝阳区的新工作,奈何现在居住的地点距离公司太远而不得不重新找房。赵小姐表示,自己还是愿意选择距离公司较近的地点居住,最好是在同一片区,这样上下班有比较充裕的时间。因为工作的变迁而选择新的租住地点,这在一定程度上促进了租房市场的火热。

大量低租金的房屋,为深圳打造高效营商平台,提供了重要保障。总体来看,七成租客的月租金支付在3000元内,其中五成多在2000元内,甚至还有近两成在1000元内,这主要是一些租金低廉农民房,远离城市中心小户型房屋,以及一些合租(租独立房间)。

但去年租房时发生在自己身上的一件小事,让他改变了之前的习惯做法。那是在去年1月份,他陪朋友一起看了一套两房,租金为3500元。而在春节后轮到自己租房时,却发现条件相似的房源,月租金居然为3800元。前后不到一个月,而且当时还受到金融风暴的影响,房屋租赁市场疲软,但为何春节前后租金水平还是有所区别呢?中介公司的业务员告诉他,春节之后是租赁高峰期,大量的需求会使得租金水平整体上涨。

在深圳工作近两年的90后章先生,开年后上班第一天就开始为是否续租房而发愁——为期一年的租约即将到期,租在福田的章先生本想续租,奈何房租年年上涨,春节在家就开始在网上找房子了,愁换租愁租金,春节也未曾舒坦。

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这件事让小张了解到,春节前租房可以少花钱。于是在年初租房时,他特意跟房东说明自己只租到2009年底,为的就是在过春节之前能够重新换租。

“租金稍低的,却距离公司太远,耗时间和精力,早起晚睡,交通费来回一算却又不划算了,现在住的房子虽然涨租,但是距离公司近,而且也住习惯了”。章先生与房东进行一番讨价还价后,最终以涨价一成的月租金妥协于房东,再续租一年。

租住房屋类型:大部分租住在农民房

其实,像小张这样的精明租客还有不少。记者从沪上部分中介门店了解到,目前有不少租客趁年底淡季重新租房。少数租客甚至提前看房,为的是避开春季后的租房高峰期。此外,面对房价高企的现状,以及政府出手开始调控楼市,专家建议不妨先租房过渡,等到市场前景明朗之后再做决定。专家分析认为,中国楼市具有“政策市”特色,受政策影响较大,比如2007年的“二套房政策”就对平抑房价发挥了重要作用,因此此次政府对楼市进行调控,而且直指高房价现象,由此可以判断未来房价上涨空间不大。对此,本刊首席理财顾问徐建明表示,在这种情况下选择租房过渡是比较合适的。

重视租住距离,租房更应趁早

调查显示,租住农民房的占比为52.9%,租商品房占比为32.4%。不过,部分受访的市民无法区分农民房和商品房小区,特别是刚来深圳的年轻人或是一些非房地产相关人士,对统建楼、村股份集资楼、楼宇合围小区等配套比较完善、楼宇外观比较规整的农民房,他们也认为是商品房小区。

淡季换租省钱省力

根据往常的经验,租金、交通、户型、装修设施、楼层等是影响租客换租的主要因素,而现在越来越多年轻人更加注重选择的是距离公司较近的房子。同时,3、4月份也是员工跳槽的高峰期,大部分租客也会因为换工作而选择新的租房地点,而这也将进一步拉长租赁旺季的周期。

从深圳链家研究院的长期监测来看,实际租住农民房的比例可能达60-70%。低廉租金的农民房主要集中在原关外区域,有些单间租金甚至低至500元以内,较好缓解许多来深务工者的生活压力。

业内人士表示,春节前换租的好处不仅仅只是体现在省钱上面,而且可供选择的房源众多,还可节省不少精力。

在旺季租房,租客租房的效率更应提高,房子少、租金贵、地段差等等多重因素会交织在一起,让租客陷入租房困境。因此在这一时期租房更应该争分夺秒,利用房天下APP等租房软件,随时随地就能找房、预约看房。租房更迅速而且还有保障。

农民房因存量大、出租比例高、租金低廉,颇受深圳租客青睐,甚至许多收入可观的白领、事业单位职工也会选择租住。

春节前换租省钱,这是毋庸置疑的。记者了解到,省钱主要体现在两个方面,其一是租金水平相对春节后较低,其二是存在议价空间,还可与房东讨价还价。

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业内人士表示,春季前后租金报价相比,两者相差5%~10%不等。“一般情况下,春节前住房出租报价要低一些。”上海中原地产研究咨询部经理马冀如是说。他表示,由于节前租赁市场处于淡季,不少房东担心长时间空关造成租金收益上的损失,所以往往会选择以快速出租的方式来处理,租金报价不会高于市场水平。而春节后住宅租赁市场旺季来临,房东都会选择提价,导致租金上涨。

租住质量:居住户型与人口数基本对应

其实,我们也可以从相关数据方面找到佐证。记者查阅了上海租赁指数办公室公布的数据,发现指数变化区域与业内人士的说法基本一致。在2008年底、2009年初,受金融危机影响,租赁市场积弱不振,从2008年10月份开始,指数一直走低,跌幅维持在0.7%~0.8%之间,到了2009年2月,情况出现好转,指数出现止跌迹象,下跌幅度减小到0.66%,而到了2009年3月,也就是租赁高峰期间,指数出现反弹,上涨0.16%。2007年和2008年春节前后住宅租赁市场的变化情况也基本与之相似,如2008年1月租赁指数上涨1.6%,但2008年2月指数涨幅放大,为2.7%;2007年2月指数下跌0.47%,2007年3月立即“转正”为0.1%。

居住户型(单间至三房)与居住人数(1-4人)的比例基本上相对应的,如占比最高的两房为29.9%,居住人数占比最高的2人为29.7%。另外据调查,深圳租客80%左右是整租,就算是合租的话也是以2房以上为主,且大多数各自拥有独立的房间,租用床位比例非常小。

此外,与节后租房相比,节前租赁市场存在议价空间。上海美联物业愚园分行营业经理张蓉告诉记者,在淡季,房东的心态较为平和,而且也不排斥租客的议价要求,而在节后,租赁市场整体上涨,市场需求增加,此时再要求房东降价已无可能。至于议价空间有多大?业内人士表示在5%左右,比如市中心一套小面积公寓,目前报价3000元,最终租下来可能只要2850元。

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换租技巧有讲究

租金收入比:五成多的租客在20%以内

节前租房虽然好处多,但也要讲究技巧,这样才能把好处真正转化为实实在在实惠。。

租赁房屋的多样性,满足了不同层次的租房需求。据调查,八成多的租客,其租金占家庭收入的30%以内;五成多的租客,租金占家庭收入的20%以内;近两成的租客,租金占家庭收入的10%以内;仅3.5%的租客,租金支出超过家庭收入的50%。

节前换租先算账

不难看出,深圳人的租房负担并没有外界想象的那么高。

专家建议,在换租之前要先算一笔账,即闲置成本的大小。之所以要算账,主要是考虑到不少人可能要暂时离开工作的城市回家过年,如果回家探亲时间较长,租好房之后会面临闲置的情形,不使用还要付房租,这并不合算。因此在换租之前,一定要先确定闲置成本的大小。根据自己春节回家时间的长短来确定闲置成本,如果闲置成本较小,提前租房还是合算的。

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学会“对症下药”

上下班通勤:超过5成租客在30分钟内

在2009年年初,记者曾亲身经历过这样一件事。记者的邻居原本打算以每月2200元的价格出租自己的一套两房,但3个月过去了仍然空关,最后他接受了每月1900元的报价。相对来说,空关时间越长,对房东形成的压力越大,因此越容易接受租客提出来的条件。业内人士建议,在租房之前,不妨先向中介经纪人了解一下住房的基本情况,特别是上一个租客搬出的时间,最近看房人数等。对于空置时间较长,而且看房人数并不多的房源,尽管提出降价要求。

公共交通是出行的主要方式,其中地铁占比超过了30%,公交(含定制巴士)占26.1%;同时,步行的上下班的比例也接近了20%。

专挑高房价小区

通勤时间方面,30分钟内占到了55.5%,其中20分钟内比例最高,意味着不少人居住地与上班地址距离比较近,若折成地铁出行的话其实就是6-8个站点之内。

如何挑选到性价比更高的房源呢?专家建议尽量挑选高房价小区。目前房价已经涨到了相对高位,而租金并未随之上涨,因此只要不超过自己的预算,选择房价更高的小区,无疑能够得到更多的便利,比如高品质的室内家具家电配置、成熟的商业配套、高水平的物业管理等。

相比国内其他一线城市,深圳人的通勤时间非常短,与北京、上海上班族的早出晚归相比,可以说是很幸福了。

结合实际情况砍价

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业内人士提醒说,虽然现阶段房东并不排斥讨价还价,但也并非说明胡乱砍价也能奏效。一般情况下,现阶段房东能接受的降价空间在5%左右,因此要注意掌握好砍价力道的轻重。同时还要结合实际情况,比如对于少数长时间无人问津的房源,可以“砍”得稍重一点。

换租频率:平均9个月换租一次

选择年底租房,除了关注目前房屋租金价格是否较低外,有关专家提醒大家还要注意一些隐性的成本。北京链家地产市场研究部有关人士表示,比如对于北方的租客来说,冬季租房时一些房东会把供暖费加入其中,如果房东要求加入全年的采暖费,这样会多交两三个月的供暖费。

在深圳不论主动换租,还是被动换租都较为频繁。根据调查,深圳租房人群的平均换租周期为9个月,而大多数长租公寓的换租周期更短,为6-8个月。其中,在1年内出现换租的比例高达52.5%,意味着超过一半的人在一年内就会换租。

另外需要注意的就是要仔细检查家具家电的使用情况。有些房屋此前被长期出租使用,在租用时要对房屋内的一些家具、家电、管道等的使用情况仔细查看,以免租用后需要维修、更换等造成日后居住不方便,甚至额外增加一些修补费用。

换租原因主要有:工作变动、住得不满意、房东卖房或要求涨租。值得注意的是,深圳很多农民房的租期为6个月,有些租期满了就会换租。

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换租原因:房东涨租、工作变动、居住不满意比较突出

深圳的租房群体换租较为频繁,换租的主要原因有三个:房东涨租、工作变动、居住不满意。

其中房东涨租,比较常见的是农民房在春节后会涨租(有些甚至还在租期内),而在租赁需求较为强劲的旺季,租期满了之后涨租,也是较为普遍的现象。

工作变动换租,主要是因为深圳住房供应丰富,同等租金下可替代房屋非常多,而且很多人习惯于工作地点与居住地邻近,所以随工作变动而搬家十分常见。

居住不满意换租的比例也有31.1%,据调查主要集中在对周边生活配套、交通、邻居、房东、房屋设施等方面不满意。

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